StyleRussia - Пресс-релизы  |  

«Коммерческий криз» Уфы еще впереди?

В залоге у 20 российских банков оказалось имущества на $300 млрд, подсчитали в консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). В основу исследования легли ежемесячные данные оборотных ведомостей по счетам бухгалтерского учета банков, которые публикуются на сайте ЦБ. Для анализа авторы взяли 20 банков, у которых наибольший объем активов принят в залог (не считая ценных бумаг и драгметаллов) на 1 февраля 2009 года. Среди них оказались Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Банк Москвы. «Примерно половина объема залогового имущества приходится на Сбербанк, остальное – на 19 других банков», – подсчитал главный эксперт «Интерфакс-ЦЭА» Алексей Буздалин.
Не менее половины коммерческой недвижимости, расположенной в крупных городах России, находится в залоге, говорит аналитик ИК «Финам» С.Фильченков.

Основной риск, при развитии кризиса, очевиден – банки будут выставлять на продажуобъекты коммерческой недвижимости для покрытия кредита. Это повлечет рост предложения в данном сегменте недвижимости, и плавное снижение его цены превратится в обвал. Подобные прогнозы делаются относительно крупнейших городов России. Ждет ли подобная ситуация недвижимость Уфы?

В случае если банк не может реализовать залог и тем самым компенсировать свои расходы, то структура приобретает статус банковской «дочки», рассказывает Буздалин. Так, банк, например, «скрещивается с торговой сетью». «Каждый банк в такой ситуации выбирает из двух зол – появление непрофильного актива на балансе или оставление кредита на балансе банка, реструктуризация его. Во втором случае банк вынужден создать под этот кредит резерв, вычтя его из капитала банка», – говорит Буздалин. Поэтому банки, видимо, будут оставлять непрофильные активы. «Снижение капитала всегда плохо для банка, так как рано или поздно это снижает его рейтинг, а если капитал снизится сильно, банк может потерять лицензию. В нынешней ситуации, когда риски растут, банки все больше и больше навешивают на себя непрофильные активы», – отмечает Буздалин.
Крупные банки и дальше будут получать госпомощь по всем уровням поддержки», –считает старший аналитик компании «Рус рейтинг» Виктория Белозерова.

Коммерческая недвижимость Уфы уже показывает значительное падение даже по ценам предложения. Не говоря уже о стоимости реальных сделок, когда собственник готов на значительную скидку.
Если говорить об аренде, то и в торговых центрах, и в бизнес-центрах свободных площадей становится все больше. Помещения с отдельными входами, магазины и небольшие офисы предлагаются уже, как говорится, «в ассортименте».
Если говорить о кредитовании бизнеса под залог недвижимости в Уфе, то речь, безусловно, идет о крупных предприятиях. Дело в том, что для оформления крупного коммерческого кредита необходимо предоставление большого пакета документов, в том числе финансового характера. Мелкому предпринимателю проще было взять нецелевой кредит под залог жилья.
Насколько описываемая ситуация возможна на рынке Уфы? Вряд ли банки, выдающие подобные кредиты в Уфе, и имеющие головные структуры в Москве, будут брать на свой баланс предприятия и объекты должников, так как это слишком тяжелое бремя.

Быстро, не говоря уже о желаемой цене, продать коммерческую недвижимость сейчас практически невозможно. Даже до кризиса срок экспозиции коммерческих объектов составлял не менее полугода, а по крупным – еще дольше. Когда же речь пойдет о продаже обремененного имущества, то мотивом для покупателя может быть только выгодная цена. Правда, в этом случае вырученная сумма от продажи может не покрыть кредита. Банк также практически ничего не заработает на этой операции. Поэтому и банку, по большому счету, выгодно, чтобы бизнес продолжал действовать и погасил и кредит, и набегающие проценты, которые только и являются доходом банка.

В свое время точно также предрекали выброс на рынок большого количества дешевых квартир должников по ипотеке. Но пока этого не происходит. Несмотря на то, что продажа многих ипотечных квартир, особенно купленных с маленьким первоначальным взносом и на максимуме цен, сейчас даже не покроет сумму кредита. Но усилиями банков и заемщиков, которым совсем не хочется расставаться с купленным жильем, ситуация пока остается под контролем. Возможно, в случае «обострения» долговых проблем с коммерческой недвижимостью, ситуация останется относительно стабильной в силу тех же причин.

Многие аналитики предрекают, что произойдут серьезные изменения в структуре собственников в промышленности, что рейдеры давно активизировались и « вышли на охоту». Когда мы достигнем дна, мы увидим очень серьезные банкротства и скупку бизнесов в итоге заинтересованными группами. Так считают те, кто предрекает кризису дальнейшее развитие, и считающие, что « дно» еще впереди.

Но есть несколько «но», которые позволяют считать, что развитие событий пойдет несколько не так. Выкупы собственности и капитала, скупка имущества у банкротов и полубанкротов предполагает, что есть значительное количество тех, кто не просто располагает свободным капиталом для таких инвестиций, но и готов реально вложить его, принять на себя и риски и хлопоты по поддержанию действующего бизнеса и т.д. Но «лакомые» куски вряд ли окажутся на рынке долговых залоговых обязательств. «Проблемные» же объекты не будут настолько востребованы инвесторами.
В итоге даже тому же банку будет выгодно поддержать заемщика каким-то иным способом, дав отсрочку, продлив срок и т.п.

Как бы кто вас не убеждал, но кризис затронул практически все сферы бизнеса, за исключением, может, самых насущных необходимостей людей и естественных монополий. Причина тому – глобальное снижение потребительского спроса. Соответственно, и возможностей для дополнительных инвестиций не прибавилось.
Банк, выдающий кредит под 30% годовых, не должен в условиях кризиса считать, что предприятие легко его вернет. Рентабельность большинства видов бизнеса, особенно производства, должна быть как минимум более 30%, чтобы покрыть проценты, не говоря уже о возврате основных сумм кредита. Но кредитовать нужно, поэтому банки примут дополнительные меры по работе с предприятиями заемщиками. И меры эти не будут ограничиваться процентными ставками и пенями за просрочку. Крупные кредиты согласовываются индивидуально, соответственно, индивидуален будет подход и в дальнейшем.
Кредиты должны быть более дешевыми, иначе возникнет серьезная угроза стабильности именно банковского сектора, нежели чем собственности предприятий. Так как дефолтные кредиты серьезно влияют на показатели и рейтинги банков. Предприятиям же грозит скорее потеря покупательского потенциала и конкурентоспособности на кризисных рынках сбыта.
Если вернуться к вопросам цен на коммерческую недвижимость, то их снижение будет продолжаться до момента хотя бы начала активизации потребительского спроса. Этот момент будет «дном» цены на коммерческую недвижимость, связанную с потребительским сектором. Это торговые, офисные городские помещения. Динамика же потребительского спроса связана не только с уровнем доходов, но и с психологическими факторами.
Промышленная недвижимость – совершенно иной сегмент. Как правило, это предполагает акционерный капитал, а в крайних случаях – кризисных управляющих. Скупка таких объектов может вестись с помощью скупки акционерного капитала. А это уже иной механизм, лишь опосредованно связанный с рынком недвижимости.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru

Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru